공사 계약을 앞두고 있는데, 하자보증금율 때문에 머리가 아프신가요? 혹은 이미 공사를 진행 중인데, 복잡한 하자보증금율 규정 때문에 혹시 불이익을 당할까 걱정하고 계신가요? 많은 분들이 공사 계약 시 하자보증금율의 중요성을 간과하거나, 어려운 법률 용어와 복잡한 계산 방법에 어려움을 겪습니다. 이는 곧 예상치 못한 비용 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 심각한 문제입니다. 실제로 한 건설업체는 주된 공종을 잘못 판단하여 하자보증금율을 낮게 책정했다가, 준공 후 발생한 하자에 대해 막대한 추가 보수 비용을 떠안는 안타까운 사례도 있었습니다.
하자보증금율, 핵심만 콕 집어 알려드립니다
- 하자보증금율은 공사 종류, 즉 공종에 따라 2%에서 5%까지 차등 적용됩니다.
- 하자보증금은 계약금액에 하자보증금율을 곱하여 산정하며, 이는 하자담보책임기간 동안 예치해야 합니다.
- 법령에서 정한 특정 조건에 해당하면 하자보수보증금 납부가 면제될 수 있습니다.
하자보증금율의 개념과 법적 근거
하자보증금율이란, 건설공사가 끝난 후 일정 기간 내에 발생하는 하자에 대한 보수를 보증하기 위해 계약금액에 따라 일정 비율로 납부하는 하자보수보증금을 산정하는 기준입니다. 이는 발주자의 권익을 보호하고 시공사의 성실한 하자보수 이행을 담보하는 중요한 제도적 장치입니다. 만약 시공사가 정당한 이유 없이 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우, 발주자는 예치된 하자보수보증금을 사용하여 직접 하자를 보수하거나 다른 업체에 의뢰할 수 있습니다. 이러한 하자보증금 제도는 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(국가계약법)’ 및 ‘지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(지방계약법)’과 그 시행령, 시행규칙에 법적 근거를 두고 있습니다. 따라서 모든 공공 공사 계약에서는 이 법령에 따라 하자보증금율을 적용하여 하자보수보증금을 산정하고 납부해야 합니다.
공종별 하자보증금율, 어떻게 다를까요?
하자보증금율은 모든 공사에 동일하게 적용되지 않습니다. 공사의 종류, 즉 ‘공종’에 따라 그 중요도와 하자 발생 가능성을 고려하여 차등적으로 적용됩니다. 이는 공사의 성격에 따라 향후 발생할 수 있는 하자의 규모나 보수 비용이 다르기 때문입니다. 관련 법규에서는 공종을 크게 몇 가지로 분류하고 각기 다른 요율을 정하고 있습니다.
| 공종 | 하자보증금율 | 주요 공사 예시 |
|---|---|---|
| 중요구조물공사 및 조경공사 | 5% | 철도, 댐, 터널, 교량, 발전설비, 상하수도 구조물 등 |
| 주요 기반시설 공사 | 4% | 공항, 항만, 방파제, 간척 공사 등 |
| 일반 시설 공사 | 3% | 도로(포장 포함), 매립, 상하수도 관로, 하천, 일반건축 등 |
| 기타 공사 | 2% | 위 공종에 해당하지 않는 기타 공사 |
만약 하나의 계약이 여러 공종이 혼합된 ‘복합공사’일 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이때는 각 공종 간의 하자 책임을 명확히 구분할 수 있다면 각각의 요율을 적용하지만, 구분이 어렵다면 주된 공종의 하자보증금율을 기준으로 산정합니다. 계약담당공무원은 설계변경 등으로 계약금액이 변경될 경우, 이에 맞춰 하자보수보증금도 재산정해야 하므로 계약 과정에서 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
하자담보책임기간과의 연관성
하자보증금율은 ‘하자담보책임기간’과 밀접한 관련이 있습니다. 하자담보책임기간이란, 준공검사를 완료한 날로부터 법령에서 정한 일정 기간 동안 발생한 하자에 대해 시공사가 무상으로 보수할 책임을 지는 기간을 의미합니다. 이 기간은 공종의 중요성과 내구연한 등을 고려하여 짧게는 1년부터 길게는 10년까지 다양하게 설정됩니다. 하자보수보증금은 바로 이 하자담보책임기간 동안 시공사의 책임 이행을 담보하기 위해 예치되는 금액입니다.
예를 들어, 교량이나 터널과 같은 중요 구조물의 철근콘크리트 구조부는 하자담보책임기간이 10년으로 매우 깁니다. 이는 사회기반시설로서 높은 수준의 안전성이 요구되기 때문이며, 이에 상응하여 하자보증금율도 5%로 가장 높게 책정되어 있습니다. 반면, 비교적 간단한 공종은 책임기간이 짧고 요율도 낮게 적용됩니다. 따라서 공사 계약 시에는 계약서에 명시된 하자담보책임기간을 반드시 확인하고, 이에 맞는 하자보증금율이 적용되었는지 검토해야 합니다.
하자보수보증금의 납부 및 면제 조건
하자보수보증금은 원칙적으로 준공검사 후 대가 지급 전까지 납부해야 합니다. 납부 방법은 현금 예치가 원칙이지만, 계약상대자의 자금 부담을 덜어주기 위해 보증서나 보증보험증권으로 대체할 수 있습니다. 건설공제조합이나 서울보증보험 등에서 발급하는 보증서를 제출하는 것이 일반적입니다.
하지만 모든 공사에 하자보수보증금 납부 의무가 있는 것은 아닙니다. ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’ 등 관련 법규에서는 특정 조건에 해당하는 경우 납부를 면제해주고 있습니다. 대표적인 면제 사유는 다음과 같습니다.
- 계약금액이 3천만 원을 초과하지 않는 공사 (단, 조경공사는 제외)
- 구조물 해체공사, 단순 암반 절취 공사 등 공사의 성질상 하자 보수가 필요 없다고 인정되는 경우
- 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 신용도가 높은 기관과 계약을 체결한 경우
이러한 면제 규정은 소액 공사나 하자의 개념이 성립하기 어려운 공사에 대한 행정적 편의를 도모하고, 계약상대자의 불필요한 부담을 줄여주기 위한 것입니다. 따라서 계약을 진행하기 전에 해당 공사가 면제 대상에 포함되는지 꼼꼼히 확인하여 불필요한 비용 지출을 막는 지혜가 필요합니다.
하자보수보증금의 반환 절차 및 유의사항
예치된 하자보수보증금은 하자담보책임기간이 종료되면 어떻게 될까요? 당연히 시공사에게 반환됩니다. 하지만 전체 기간이 만료되어야만 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 관련 법령에서는 하자담보책임기간의 경과에 따라 순차적으로 보증금을 반환하도록 규정하고 있습니다.
공동주택의 경우, 사용검사일로부터 일정 기간이 지날 때마다 정해진 비율에 따라 보증금을 반환받을 수 있습니다. 예를 들어, 사용검사일로부터 2년이 지나면 총 보증금액의 일부를, 3년, 5년, 10년이 경과할 때마다 정해진 비율만큼 순차적으로 반환받게 됩니다. 만약 각 공종별로 하자담보책임기간을 따로 정했다면, 해당 공종의 책임기간이 만료되었을 때 계약상대자의 요청에 따라 즉시 해당 부분의 보증금을 반환해야 합니다.
다만, 반환 시점 이전에 하자가 발생하여 보증금을 사용했다면, 사용한 금액을 제외한 잔액만 반환됩니다. 또한, 하자보수 책임이 완료되었음을 확인하는 절차를 거친 후에 반환이 이루어지는 것이 일반적이므로, 입주자대표회의나 발주처와의 원활한 소통을 통해 하자보수 종료 확인 절차를 신속하게 진행하는 것이 중요합니다. 하자보증금 반환 신청 시에는 필요한 서류를 미리 준비하여 절차가 지연되지 않도록 해야 합니다.
